L’évolution rapide, sensible (et parfois inquiétante) des prix de l’immobilier résidentiel relève de plusieurs paramètres. Dans sa dernière analyse du marché national, Stadim (www.stadim.be) en retient quatre et les corrèle :

• l’inflation : elle est de +/- 2% /an ;
• le pouvoir d’achat : sa progression annuelle est similaire à celle de l’inflation ;
• la fiscalité : différente d’une région à l’autre, sa baisse a favorisé la construction dans les mêmes proportions ;
• la capacité d’emprunt : elle s’est accrue notamment sous l’effet de l’allongement des durées d’emprunt (les chiffres du crédit hypothécaire sont révélateurs de cette évolution).

Depuis une vingtaine d’années, la baisse des taux hypothécaires est un facteur de dynamisme du marché mais aussi de hausse des valeurs. Cela se vérifie au regard de la courbe de l’indice des prix des maisons d’habitation qui montre une valeur supérieure de 20% par rapport à la courbe indicielle globale reposant sur les trois paramètres : inflation, pouvoir d’achat et capacité d’emprunt.
Parallèlement l’allongement des durées d’emprunt a permis un accroissement de la capacité d’emprunt : le delta de la capacité d’emprunt entre une durée de 20 ans et de 25 ans est de 13%, il passe à 22% lorsque la durée s’allonge de 20 à 30 ans ! 

Dans un second temps, on distinguera le marché du neuf de celui de l’existant. A priori, si aucune ‘crise’ n’est prévisible pour le marché de l’existant, l’avenir du neuf sera sans doute plus aléatoire. En effet, ayant enregistré une forte progression de son volume (surtout les appartements) il connaît aujourd’hui un phénomène d’abondance qui se traduira par un ralentissement de ses activités, sans doute au profit d’opérations de rénovation. Enfin, un autre phénomène justifie cette évolution : nous sommes passés d’une société d’épargne à une société de crédit, avec les risques que cela suppose (les subprimes US en sont un exemple).

La preuve par hypothèques : 68% en 10 ans !

Comme souligné ci-avant, la souscription de prêts hypothécaires illustre clairement l’accroissement de la capacité d’emprunt. Ainsi en 2007, les Belges ont contracté, en moyenne, des prêts hypothécaires pour une valeur de 101.052,00 €. Soit une augmentation de 68% en dix ans ! En 1997, ce montant s’élevait à 60.170,00 €. Le fait que le montant moyen des prêts hypothécaires destinés à l’achat sur la période 1996 – 2006 ait doublé reflète en réalité la croissance du marché immobilier : +116% pour les appartements et +127% pour les maisons d’habitation. Toutefois, ce montant moyen semble avoir atteint aujourd’hui un plafond (stagnation au deuxième trimestre de l’année 2007).

Montant moyen des prêts hypothécaires contractés

Marché immobilier & hypothécaire : montants moyens

(Source: Union Professionnelle du Crédit)