Consommation BRUXELLES Le samedi 17/11 dernier, dans les pages immobilières du journal vous avez rédigé un article intitulé, Un bail doit-il être écrit ? D’après la nouvelle réglementation, un bail établi depuis le 15 juin 2007 doit être écrit, écrivez-vous. Mais en est-il de même pour un bail à ferme”, demande A. D., de Manage.

Nous parlions en fait du bail de résidence principale.

Quant au bail à ferme, voici ce qui est prévu.

Pour rappel, il s’agit d’une convention qui procure la jouissance temporaire de biens immeubles que bailleur (propriétaire…) et preneur (locataire…) destinent et affectent principalement et effectivement à une exploitation agricole, moyennant paiement d’une redevance.

Il faut donc :

- premièrement, un contrat avec le paiement, par le locataire, du fermage ou avec, en échange, des prestations remplaçant le paiement en espèces.

Un droit de créance doit donc être accordé par le propriétaire au locataire, en dehors de tout droit réel (propriété…);

- deuxièmement qu’il porte sur des biens immeubles (terres de culture, pâture, bâtiments d’habitation et d’exploitation).

Le bail concernant un immeuble affecté à l’engraissement industriel et à l’élevage industriel n’est pas un bail à ferme sauf lorsque l’activité dépend d’une exploitation agricole;

- troisièmement, que l’affectation agricole soit effectivement donnée par le locataire dès son entrée en jouissance (dès le premier établissement du fermier dans les lieux loués).

Verbal ou écrit

Ce bail peut être conclu oralement.

Néanmoins, il est préférable de le conclure par écrit.

À défaut d’écrit, seul l’exploitant d’un bien rural peut fournir la preuve de son existence et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins…

Il doit apporter la preuve de l’exploitation (existence du bail et conditions) moyennant le paiement d’un prix.

Et en ce cas, c’est au propriétaire qu’il appartient d’apporter la preuve contraire.

De plus, la loi prévoit une présomption irréfragable d’existence de cette convention.

Mais pour qu’elle puisse jouer, le locataire doit, à la fois :

- justifier de l’existence d’une offre de paiement réalisée par chèque postal nominatif, par versement, virement… d’un organisme financier au compte d’un des propriétaires ou de leur mandataire;

- mentionner sur l’offre, le terme bail et l’année à laquelle le paiement se rapporte;

- confirmer l’offre dans les 15 jours par l’envoi d’un courrier recommandé dans lequel il est précisé qu’un bail existe.

Mention doit aussi être faite, de l’année et de la parcelle concernée par le paiement.

Le courrier doit aussi indiquer que le paiement vaut preuve de l’existence d’un bail (l’absence de réaction du propriétaire devant être comprise comme accord de sa part).

Par écrit ?

Oui :

- par acte authentique passé devant notaire, ou

- par acte sous seing privé.Propriétaire et locataire peuvent rédiger eux-mêmes le bail à ferme. Néanmoins, leurs signatures et la date de conclusion du bail doivent figurer sur autant d’originaux qu’il existe de parties ayant un intérêt distinct.

Et si l’écrit est obscur (on ne le comprend pas) ?

Alors c’est au juge de paix de procéder à son interprétation.

Et s’il est incomplet ?

Aucune des parties n’est autorisée à apporter la preuve des engagements par toutes voies de droit.

Seule chose prévue : à défaut de date précise de la prise de cours de la convention (bail à ferme), le bail est censé avoir pris cours à l’échéance du premier fermage (durée minimale du bail : 9 ans).

Et lorsque l’écrit est autrement formulé (il n’y a pas d’écrit qualifié de bail à ferme) ?

Dans ce cas, le locataire peut prouver son existence et ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris.

Autres informations : sur www.immoscan.be.