Consommation A part certaines réserves, notamment celle liée à l'indexation du loyer, la réglementation protège autant le contrat de bail oral que le contrat de bail écrit portant sur le logement affecté à la résidence principale du locataire. Cependant, il est conseillé d'en conclure un par écrit

BRUXELLES D'emblée, il est bon de souligner que même si parfois le locataire (ou encore appelé preneur) l'ignore, il a nécessairement un contrat de bail.

Mais pour qu'il y ait un bail, il ne faut pas nécessairement qu'il y ait un écrit et une durée précise de location.

Cependant, il est vivement conseillé de conclure un bail ECRIT.

- Quand y-a-t'il bail VERBAL ?

Si dans le cadre d'une location d'un immeuble affecté à la résidence principale du locataire, un accord entre le propriétaire (aussi appelé bailleur) et le locataire n'est pas constaté par écrit, il s'agit d'un bail verbal.

Tout contrat de bail peut être conclu verbalement ou par écrit et la loi les protège tous les 2.
Un bail verbal est donc valable.
Dans cette situation, les accords (existent-ils vraiment ?) conclus entre un propriétaire et un locataire ont valeur de loi sauf s'ils sont contraires aux dispositions impératives de la loi (celles pour lesquelles il ne peut être dérogé dans le bail).

Mais, attention :

- le montant du loyer d'un bail verbal, conclu à partir du 31 mai 1997 (c'est la date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur les loyers du 13 avril 1997) ne peut pas être adapté chaque année à l'indice des prix.

- si propriétaire et locataire désirent conclure un bail de courte durée (bail inférieur ou égal à 3 ans), ou s'ils veulent conclure un bail d'une durée de plus de 9 ans (bail à vie), ils ne peuvent que conclure un bail écrit. Si ce contrat n'est pas conclu par écrit, il est valable, sauf en ce qui concerne sa durée. Dans ce dernier cas, ce contrat de bail est d'office fixé à 9 ans et l'indexation du loyer n'est pas possible.

D'autre part, un contrat de bail de plus de 9 ans n'est opposable aux tiers, c'est-à-dire qu'il doit obligatoirement être tenu compte par toutes personnes autres que le propriétaire ou le locataire (acheteurs de l'immeuble, autres locataires,...), que :
- s'il est établi par acte authentique et
- s'il a été transcrit au bureau de la conservation des hypothèques de l'arrondissement judiciaire dans lequel l'immeuble est situé.

Si ces formalités n'ont pas été suivies, le contrat n'est valable qu'entre les parties, pour la durée qui a été convenue (si du moins le contrat a été fait par écrit en vertu de la disposition énoncée ci-dessus). Dans ce dernier cas, vis-à-vis des tiers, la durée est de 9 ans.

Un acte authentique est un acte rédigé par un officier public qui peut être un notaire, un huissier de justice,...
Cet acte écrit établissant l'existence d'un droit a une grande force probante. Tous les éléments constatés par cet officier public font foi jusqu'à "inscription de faux" : on ne peut les contester qu'en prouvant que l'acte est un faux.


- Quand y-a-t'il bail ECRIT ?

Lorsqu'un accord entre un propriétaire d'un logement et un locataire fait l'objet d'un contrat écrit, il s'agit d'un bail écrit.

Pour qu'il y en ait un pleinement valable, il faut que l'écrit satisfasse aux conditions demandées par le code civil pour les actes sous seing privé. Un acte sous seing privé est un écrit qui constate, dans le cas qui nous occupe, un accord dans le cadre d'un bail à loyer, et qui est signé des personnes qui souscrivent un engagement. C'est la signature manuscrite de ce document qui lui donne sa force probante.

Il faut :

- qu'il soit rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de personnes présentes lors de sa conclusion et ayant un intérêt distinct;

- que chaque exemplaire signé indique le nombre d'originaux qui ont été rédigés et signés. En d'autres mots : chaque original doit contenir la mention du nombre des originaux qui en ont été faits. Une signature résultant de l'utilisation d'un papier carbone n'est pas valable. Les nom, prénom, adresse ainsi que la qualité de propriétaire ou de locataire doivent être clairement indiqués. Deux conjoints doivent signer séparément les écrits;

- que chaque personne en présence soit mise en possession d'un original. S'il n'y a que 2 personnes, il faut donc que le bail soit établi en 2 exemplaires au moins, un pour chacune des parties.
Dans la pratique, il faut au moins 3 exemplaires (l'un étant destiné à la formalité obligatoire de l'enregistrement).


Si ces conditions ne sont pas remplies (ou si l'une d'entre elles n'est pas respectée), le contrat est alors considéré comme étant un bail verbal. Ecrit irrégulier, il constitue cependant la preuve du bail.

Il est conseillé de conclure un contrat de bail écrit, clair et complet :

1)- parce qu'il mentionne précisément l'objet du bail;

2)- parce qu'il précise nettement les droits et devoirs mutuels du propriétaire et du locataire. Il garantit notamment la durée de location, ce qui augmente la sécurité du locataire;

3)- parce qu'il permet de conclure des accords particuliers réglant leurs devoirs respectifs mais qui ne peuvent être en opposition avec les dispositions légales notamment au sujet des baux à loyer;

4)- parce que depuis le 31 mai 1997 (entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997), pour le propriétaire, il lui assure l'indexation des loyers;

5)- parce qu'il peut plus facilement être prouvé. Signé par le propriétaire et le locataire, son contenu ne peut plus être contesté devant quelconque instance. Même s'ils ont verbalement décidé de ne pas appliquer telle ou telle clause du bail, il ne peut plus être contesté. Un contrat verbal peut difficilement être prouvé. Toutefois, pour ce dernier, des circonstances de fait (l'occupation effective des locaux, le courrier arrivé à l'adresse du logement loué, les quittances,...) peuvent fournir cette preuve;

6)- parce que enregistré, il protège le propriétaire en cas d'aliénation de l'immeuble (en cas de vente ou de donation, par exemple). Un contrat de bail verbal ne peut être enregistré.


Des inconvénients ?

Selon Test Achats, si l'écrit est mal rédigé ou mal adapté à la situation concrète, il peut devenir source de conflits. Il en va notamment ainsi lorsqu'un formulaire de bail pré-imprimé est incomplètement rempli ou que des clauses manuscrites sont en contradiction partielle avec celles initialement prévues.

D'autre part, note toujours Test Achats, le bail pré-imprimé risque de mettre en cause le bel équilibre prévu par la loi. Il en va ainsi, par exemple, de certains baux rédigés par des associations de propriétaires qui alourdissent systématiquement, chaque fois que c'est possible, les obligations du locataire, déchargeant en quelque sorte le bailleur de la plus grande partie de ses obligations. Dans ce cas, un bail verbal peut être préférable.
Exemple : la clause mettant toutes les réparations et tous les frais de la copropriété à charge du locataire est une clause à proscrire absolument.