Immobilier La brique est-elle toujours un bon placement ? Réponse en chiffres.

Les taux d’intérêt sur les crédits hypothécaires sont au plus bas depuis des mois. Ce qui a peut-être contribué à soutenir une augmentation (plus modérée que par le passé) des prix de l’immobilier. Dans le même temps, les loyers n’ont, eux, que très peu évolué, bloqués par une inflation plus que modérée.

Si l’on ne doit pas craindre le phénomène de bulle immobilière (et son explosion) comme ce fut le cas dans d’autres pays, ni une remontée brutale des taux, la frilosité des banques ne permet plus aussi facilement d’avoir accès à la propriété. Alors, acheter reste-t-il la meilleure des solutions et reste-t-elle rentable face à la location ? Pour répondre à la question, nous avons décidé de comparer les dépenses liées à l’achat face à celles d’un locataire qui décide de placer chaque mois la différence entre la mensualité du crédit et son loyer dans un placement à long terme. Pour l’exemple, nous tablons sur un taux d’intérêt annuel de 3 %, ce qui n’est pas trop difficile à dénicher vu le terme du placement.

Deux scénarios ont été envisagés : l’achat d’un appartement à 175.000 € et celui d’une maison à 300.000 €. Pour faciliter le calcul, nous avons tablé sur un loyer de 700 € par mois dans le premier cas et de 1.200 € par mois dans le second. Il s’agit d’une moyenne lissée sur 20 ans, le loyer devant logiquement être inférieur au début de la période et augmenter au fil des ans au gré des indexations.

Pour partir sur des bases équitables, nous avons considéré dans les deux cas également que les couples acheteurs ne disposaient pas de bas de laine, ce qui signifie qu’elles ont emprunté la totalité de la valeur du bien et des frais d’acquisition (ce qui n’est peut-être pas évident auprès de toutes les banques).

Au final, l’avantage est sans appel en faveur des propriétaires. S’ils revendent leur bien au bout de vingt ans (avec une plus-value annuelle estimée de 3 % par an), ils en ressortent grands gagnants. Pour l’achat de l’appartement, ils ont un capital en main de 316.069 €, là où le locataire (par le biais de son placement) n’a que 120.554 €. En prenant en compte les dépenses au cours des vingt ans, l’acheteur réalise une plus-value nette de 24.687 € tandis que le locataire est en déficit de 47.446 €. Les heureux propriétaires de la maison disposent, à terme, d’un capital de 541.833 € en cas de revente, là où le locataire n’obtient que 200.157 € via son placement mensuel. La balance est là aussi très en faveur de l’acheteur qui réalise une plus-value de 54.459 € contre un déficit de 87.843 € pour le locataire.

Sans compter que nous n’avons pas non plus pris en compte la déductibilité fiscale du propriétaire (l’avantage pouvant varier en fonction de la formule, de la composition de ménage et bien d’autres facteurs). Le bénéfice peut donc encore considérablement augmenter en faveur de l’achat.

© DH