Immobilier BRUXELLES Dans le cadre d'un bail portant sur un logement affecté à la résidence principale du preneur (locataire,...), la loi n'impose aucune forme particulière de garantie.

Il peut s'agir notamment :
- de la remise par le preneur de titres (des obligations, des actions,des bons de caisse,...) au bailleur (propriétaire,...), ou
- du dépôt de ces titres (sous dossier) auprès d'un organisme financier (banque,...), au nom du bailleur, ou
- sous forme de compte bloqué, au nom du preneur.

Mais d'emblée, et c'est Test achats qui le précise dans son ouvrage La location de A à Z, cette solution n'est généralement pas à conseiller car, en cours de bail, il s'avère souvent judicieux de négocier telle action ou telle obligation pour la remplacer par une autre plus avantageuse. Or, le bailleur n'a aucun pouvoir pour le faire, pas plus que le locataire s'il est dessaisi des documents.

Une obligation ?
Normalement, précise l'Association belge des banques et des sociétés de bourse, elle se compose d'un manteau et d'une feuille de coupons.

Le manteau représente le capital emprunté. A l'échéance de l'obligation, le montant emprunté est remboursé contre remise du manteau. Sur ce dernier, sont précisés : l'identité de l'émetteur (un établissement de crédit; une entreprise privée, belge ou étrangère; etc.), le montant total de l'emprunt, le montant prêté ou montant nominal, le taux d'intérêt, la date et le prix du remboursement ainsi que les conditions d'émission. Le plus souvent, la valeur de remboursement à l'échéance est de 100 % de la valeur nominale.

Quant à la feuille de coupons, elle comprend les coupons qui représentent l'intérêt. Le propriétaire de l'obligation coupe chaque année le coupon et l'encaisse, au plus tôt à la date prévue.

La durée de l'obligation est déterminée dès l'émission de cette dernière. Ainsi, on connaît la date ultime à laquelle le capital de départ sera remboursé. Toutefois, les conditions d'émission peuvent prévoir un remboursement anticipé (date de remboursement différente de la date d'échéance).

Il existe plusieurs types d'obligations :
- l'obligation ordinaire, par exemple, a une durée fixe et est assortie d'un taux d'intérêt invariable pendant toute cette durée. Le porteur d'un tel titre ne bénéficie d'aucun privilège particulier. En cas de faillite de l'émetteur, il est remboursé après tous les créanciers privilégiés;

- l'obligation privilégiée. Son porteur est remboursé en priorité, en cas de faillite de l'émetteur. Le remboursement du capital et des intérêts est garanti par certains actifs du débiteur.

Tout autre renseignement au sujet des obligations,... peut être obtenu en lisant la publication thématique Instruments de placement publié par l'Association belge des banques et des sociétés de bourse, 02/507.68.11 ou www.abb-bvb.be

- But de la garantie locative :dans les grandes lignes, permettre au bailleur de nes pas être démuni dans le cas éventuel où le preneur manquerait partiellement ou totalement à ses obligations locatives (en cas de dommage locatif,...). Elle constitue en quelque sorte un gage du respect de ces dernières.

En d'autres mots, si le preneur ne paie pas ses loyers, détériore l'immeuble ou s'en va sans laisser d'adresse, le bailleur n'est pas totalement démuni puisqu'il peut se faire attribuer définitivement une partie ou la totalité de cette garantie.

- Montant de titres.Pour le bail portant sur un logement affecté à la résidence principale du preneur, il n'y a aucune limite au montant de titres.

- Intérêts. Ce type de garantie peut permettre éventuellement au preneur de percevoir les intérêts de ces valeurs. Les intérêts peuvent également être capitalisés.

- Vente des valeurs. Le bailleur ne peut réaliser et vendre ces valeurs que moyennant l'accord exprès du preneur ou en vertu d'une décision de justice (un jugement).

- Modalités pratiques.Bailleur et preneur sont libres dans tous les cas (même dans le cas d'une location ordinaire) de définir la nature de la garantie. Dès lors, cette dernière n'est due que s'ils en ont convenu.

En effet, seul le bail peut imposer l'obligation de constituer une garantie. Et donc, dès le moment où ce contrat de bail l'impose, la constitution de la garantie est une obligation pour le preneur.

Et donc ils peuvent déterminer eux-mêmes tout à fait librement les modalités de la garantie sous forme de remise de titres. C'est pourquoi, bailleur et preneur ont intérêt à fixer ces modalités le plus précisément et complètement possible par écrit.

Et si le bail ne fait mention d'aucune garantie ?

Dans ce cas, le bailleur ne peut ultérieurement en demander une.

De même, il ne peut en demander une complémentaire en cours du bail, sauf si ce dernier le stipule.


- Cumul possible. Les parties peuvent cumuler garantie en espèces et garantie sous une autre forme comme le dépôt de titres,...

- Quand ? La loi ne dit rien sur le moment où la garantie locative doit être payée. Ce moment est donc à déterminer librement de commun accord entre le bailleur et le preneur. Généralement, c'est au moment de la conclusion du bail ou au plus tard lors de l'entrée en vigueur de celui-ci que le bailleur demande la constitution de la garantie. Le bailleur prudent, précise l'ouvrage Propriétaires & locataires, vos droits et devoirs, publié par le Syndicat national des propriétaires et des copropriétaires, doit stipuler que les clés ne sont remises au preneur qu'après constitution et versement de la garantie. Attention, il est possible de proposer au preneur qu'il paie une partie de la garantie à la signature du contrat de bail et le reste à un moment ultérieur, par exemple, à la remise des clés.


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