Immobilier Parmi les modifications: l’interdiction de la vente liée.

C’est le 1er décembre prochain qu’entrera en vigueur la nouvelle loi régissant le crédit hypothécaire. Une loi fédérale sur les pratiques d’octroi du crédit, indépendante de la loi désormais régionale liée à sa fiscalisation.

Cette nouvelle législation découle d’une directive européenne du 4 février 2014, désormais transposée dans le droit belge et visant à promouvoir le crédit responsable.

Parmi les grandes nouveautés, l’élargissement du champ d’application du vocable crédit hypothécaire. En d’autres termes, il ne sera plus limité à la conclusion des crédits pour l’immobilier, mais sera étendu aux biens mobiliers, pour autant que ceux-ci soient garantis par une hypothèque. Un changement qui ne se limite pas à une simple appellation, car la banque obtenant ainsi davantage de garanties, l’accès au crédit devrait être facilité et les taux nettement plus intéressants que ceux appliqués aux crédits à la consommation classiques.

Autre changement notable : l’interdiction de la vente liée. Trop souvent encore, certaines banques ne consentent à autoriser le crédit qu’à la condition que l’emprunteur souscrive à d’autres produits (assurance solde restant dû, assurance habitation…) Désormais, la pratique sera interdite et le consommateur devra pouvoir distinguer chaque contrat (ouverture de crédits, assurances ou autres). Il pourra dès lors librement choisir auprès de quelle institution il conclut chacun de ces contrats.

Cela ne signifie pas que la vente groupée sera interdite. Les banques pourront en effet toujours proposer au consommateur un taux plus attractif s’il conclut plusieurs contrats annexes au crédit proprement dit. Mais sans obligation, bien entendu.

Enfin, toujours dans l’optique de promouvoir le crédit responsable, les banques seront dans l’obligation de remettre au candidat emprunteur une fiche européenne d’information standardisée (FISE) qui lui permettra de comparer librement les différentes offres du marché. Sur cette fiche figureront toutes les caractéristiques du crédit, du taux annuel effectif global à la durée, en passant par les mensualités, les possibles révisions du taux et leur impact ou encore les caractéristiques de l’assurance solde restant dû.


À peine signé, déjà refinancé

Ceux qui ont emprunté il y a plusieurs années à des taux aujourd’hui impensables (parfois bien plus élevés que 5 %, voire davantage pour les crédits hypothécaires les plus anciens) ont certainement déjà poussé la porte de leur banque pour refinancer leur crédit. Avec des taux inférieurs aux 3 %, il faudrait en effet être sot pour ne pas effectuer le calcul.

En revanche , la faiblesse historique des taux depuis de nombreux mois a incité la majorité des emprunteurs à opter pour un taux fixe, leur offrant la garantie d’en bénéficier durant toute la durée de leur crédit. Certes, une bonne affaire, mais ce n’est pas pour autant qu’il ne faut plus jeter un oeil à l’évolution du marché. En effet, croire qu’on a décroché la meilleure offre sur le long terme serait illusoire. Et ce même si le discours des banquiers vous incite à le croire, certains n’hésitant pas à vous assurer que les taux ne descendront pas plus bas.

Alors oui, même à (très) court terme, refinancer son crédit est possible. Au début de l’année, un crédit sur 20 ans fixe avec une quotité de 100 % se négociait encore légèrement au-dessus des 3 %. Désormais, certaines banques proposent des taux flirtant avec les 2 %. Un écart d’un pour cent environ, que l’on considère généralement comme le minimum pour envisager un refinancement. Mais plus la durée du crédit est encore longue et plus le montant à rembourser est important, plus l’économie réalisée sur le long terme sera conséquente en cas de refinancement. En clair, il ne faut pas hésiter à sortir les calculettes, car ce différentiel d’un pour cent n’est pas toujours nécessaire pour réaliser une bonne affaire.

Prenons le cas d’un couple qui a acquis la maison de ses rêves en début d’année, moyennant un crédit de 250.000 €, conclu au taux de 3,10 % sur 20 ans. En négociant avec sa banque, le couple obtient une nouvelle offre à 2,04 % sur la durée restante du crédit. Refinancer son crédit a un coût (8.966,54 € dans le cas présent) mais la charge des intérêts est nettement moindre avec le nouveau taux puisqu’elle s’élève à 52.421,82 €, contre 78.805,69 € au taux de 3,10 %. Au final, le couple réalisera donc une économie de 17.417,33 € sur la durée totale de son prêt.