Immobilier BRUXELLES En réponse à la question de Marcel D., dans le cadre d’un bail portant sur un logement affecté à la résidence principale du locataire, les frais (électricité,…) et charges (entretien et nettoyage des parties communes, frais de concierge…) doivent toujours être précisés dans un compte distinct du loyer.

Les décomptes sont généralement établis par trimestre ou semestre et en tout cas au moins une fois l’an.

Mais qu’est-il prévu lorsque ces frais et charges n’ont pas été déterminés forfaitairement ?

Dans cette situation, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.

Sous peine de vider cette règle impérative de son contenu, stipule l’ouvrage publié par les Éditions La Charte et intitulé Le bail de résidence principale, la réalité des dépenses doit viser non seulement les charges mais aussi leur répartition, et ce même et surtout dans l’hypothèse d’un immeuble non pourvu de compteurs de passage.

Et des documents justificatifs (documents probants) doivent être donnés.

Le tribunal de première instance de Gand, précise encore l’ouvrage précité, a jugé que cette obligation de justification devait être exécutée spontanément et qu’à défaut, le bailleur commettait une faute.

Selon la Cour de Cassation, le locataire peut réclamer le remboursement des sommes payées sans justificatifs des dépenses réelles, et ce même s’il les avait payées sans discuter et sans réserve et que ce n’est pas à lui d’établir le caractère indu de ses paiements.

Le locataire a donc bien le droit de demander au propriétaire de l’immeuble loué un justificatif des décomptes (factures) qui sont envoyés à ce dernier.

À défaut de justificatifs, note le Syndicat des locataires, aucune charge ne peut être comptée au locataire qui refuserait légitiment de payer ce qui n’est pas justifié.

Mais attention, précise le Syndicat des propriétaires et copropriétaires, cette obligation doit évidemment être comprise avec bon sens.

Un locataire trop pointilleux risque d’être déçu, ajoute-t-il encore.

Le législateur, en voulant protéger le locataire, ne lui permet certainement pas de harceler le bailleur (propriétaire).

Le contrôle est permis dans des limites raisonnables.

Maintenant si le bailleur bénéficie de ristournes sur des fournitures en raison de la quantité de ses approvisionnements, note Pierre Jammar, professeur, agent immobilier chez Honesty et auteur du Guide pratique du propriétaire bailleur et de ses conseillers, il doit en faire bénéficier le locataire.

Copropriété

Et si le bien loué fait partie d’un immeuble à appartements multiples dont la gérance est assurée par une même personne (syndic, propriétaire lui-même ou société) ?

Dans ce cas, la condition relative à la production des documents justificatifs est remplie :

- si le propriétaire fait parvenir au locataire un relevé des frais et charges, et

- si la possibilité lui est donnée de consulter les documents justificatifs au domicile de la personne physique (le locataire est un particulier) ou au siège de la personne morale (le locataire est une société) qui assure la gérance de l’immeuble.

Mais, précise encore le Syndicat, s’il est normal et d’usage de transmettre au locataire le relevé des frais et charges, comment admettre que le locataire puisse consulter tous les documents chez le syndic ou le gestionnaire, faculté dont tous les copropriétaires eux-mêmes ne jouissent pas, ayant confié cette mission à certains d’entre eux seulement.

Mais voilà, la loi est claire.

Le bailleur devrait préciser dans le bail que les frais résultant d’une demande de production des documents autres que le relevé de compte transmis à tous les copropriétaires, seront portés en compte au locataire.

Renseignements : Guide pratique du propriétaire bailleur et de ses conseillers (352 pages; 34 €), Éditions Edipro, 04/344.50.88.

© La Dernière Heure 2008.