Immobilier Le prix des habitations a connu une légère hausse l’année dernière, selon les ventes du réseau ERA.

Le réseau d’agences immobilières ERA a, à son tour, dévoilé les tendances du marché pour l’année 2015, notamment marquée par une légère hausse des prix de l’ordre de 2,3 % en Flandre et en Wallonie et de 5,4 % à Bruxelles, sur la base des ventes réalisées via son intermédiaire.

En Flandre, la côte belge semble en tout cas avoir retrouvé les faveurs de nombreux amateurs en quête du grand large : le prix des appartements a grimpé de 9,7 %, pour s’établir en moyenne à 173.496 euros.

Le nombre de ventes, par contre, a baissé, principalement en Flandre, où de nombreux ménages étaient passés à l’achat en 2014 pour anticiper la modification du bonus logement, moins favorable pour le portefeuille, à partir du 1er janvier 2015.

Le marché est toutefois loin de s’être effondré dans le nord du pays (-5,1 %).

Il est vrai aussi que l’offre s’est quelque peu tarie en Flandre, où le marché avait chauffé fin 2014.

Globalement, les ventes enregistrées par ERA ont baissé d’1,1 %.

ERA s’est plus particulièrement intéressé à la mécanique de la vente.

Ainsi, le prix moyen demandé pour toutes les maisons mises en vente via son réseau national s’est établi à 272.250 euros, que la maison ait été vendue ou non en 2015.

Le prix demandé pour les maisons qui ont été vendues a lui été de 254.331 euros, en hausse d’environ 7.000 euros par rapport à 2013.

Le prix réellement obtenu ou payé s’est établi à 233.000 euros en moyenne, soit un écart de 4.000 euros sur la même période. "C’est donc une petite hausse pour la Belgique", souligne Iain Cook, managing director d’ERA Belgique.

Le prix de vente moyen d’une maison s’est donc établi à 195.341 euros en Région wallonne et à 416.115 euros à Bruxelles.

Des biens plus chers mais pourtant plus abordables dans les faits.

Le paradoxe ?

L’explication est simple, pointe Iain Cook : la baisse des taux des crédits hypothécaires a compensé la hausse des prix de l’immobilier.

Dans les faits, le remboursement mensuel était en moyenne de 1.236 euros en décembre 2015, soit 4 petits euros de moins par mois qu’un an plus tôt.

Ce n’est pas grand-chose, c’est vrai, mais c’est toujours ça de pris.



Ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre

Logique : le vendeur veut obtenir le meilleur prix pour son bien alors que l’acheteur veut lâcher le moins possible pour un achat qui grève lourdement son budget pour plusieurs décennies.

De quel ordre, cette différence ?

ERA mène l’enquête de longue date. L’écart varie au fil du temps : il était de près de 10 % en mai 2014 pour retomber à 8,90 % en décembre dernier.

Et combien de temps faut-il pour vendre une habitation ?

À Bruxelles, les maisons se vendaient en 93 jours à la fin de l’année dernière, soit 7 jours de plus qu’en 2014. En 2015, les appartements bruxellois ont moins vite changé de propriétaire : 84 jours en moyenne en 2014 contre 115 jours en moyenne fin 2015.

Cela ne veut pas nécessairement dire qu’il a été plus difficile de vendre une maison ou un appartement à Bruxelles. Des raisons administratives peuvent expliquer ce délai plus long.

"Cette évolution n’a rien à voir avec une baisse de l’intérêt mais bien avec les nouvelles exigences sur les renseignements urbanistiques de la Région de Bruxelles-Capitale, qui ont été traités très lentement. Il fallait donc attendre beaucoup plus longtemps pour obtenir les attestations de la commune", explique ERA.

Et puis, il ne faut pas avoir les yeux plus gros que le ventre : plus le prix demandé correspond au prix du marché, plus rapidement le bien partira, souligne encore ERA. "Au plus correct est le prix, au plus vite la vente se réalise", note le managing director d’ERA. Les 25 % de biens qui se vendent dans le mois sont justement dans ce cas.


Nuisances sonores et distance influencent les prix

Quels critères peuvent influencer le prix ? L’université de Louvain (KUL) et ERA ont voulu modéliser l’impact de facteurs extérieurs.

Il y a bien entendu le facteur bruit. L’étude s’est penchée sur l’aéroport de Zaventem, dont les nuisances sonores sont nombreuses pour les Bruxellois et les riverains.

Professeur à la KUL, Roel Helgers s’est intéressé à l’impact sur les communes flamandes et bruxelloises survolées par les avions.

"Une habitation proche de l’aéroport et dont les nuisances sonores se situent jour et nuit entre 60 et 65 décibels vaut 6,7 % ou 18.434 euros de moins qu’un bien moyen dans un environnement où les nuisances sonores sont inférieures à 55 décibels", explique-t-il.

"Si l’habitation se trouve dans le prolongement de la piste de décollage ou d’atterrissage, dans les routes de décollage ou d’atterrissage ou encore à proximité directe de l’aéroport, où les nuisances sonores peuvent être supérieures à 70 décibels, la différence de prix peut excéder 30 %", poursuit encore Roel Helgers.

Le développement de l’aéroport de Zaventem a dans les faits eu un impact négatif sur le prix des maisons concernées.

Un autre facteur influence le prix d’une habitation : le temps nécessaire pour arriver à Bruxelles, et plus précisément à la gare Centrale pour prendre un point situé en cœur de ville.

Si l’étude a été menée pour la Flandre et Bruxelles sur toutes les habitations vendues par ERA, les enseignements peuvent sans doute être extrapolés au sud du pays. Si le temps de parcours moyen jusqu’au centre de Bruxelles augmente de 10 minutes, le prix des biens vendus baisse en moyenne de 8,9 %.


L’effet migrants va se faire sentir

L’exercice est tout aussi traditionnel en début d’année : évaluer l’évolution du marché immobilier sur les douze prochains mois, un élément qui intéresse au premier chef les candidats à l’achat.

Le prix ? "Nous prévoyons une hausse de prix de peut-être quelques pourcents", table Iain Cook, managing director d’ERA Belgique.

Il risque en tout cas d’y avoir, à terme, une pression sur les prix en raison d’une augmentation de la demande. De qui ? Des migrants, qui devraient dans un premier temps se tourner vers les biens les plus abordables, avant de progressivement aller vers des biens plus chers lorsque leurs revenus le leur permettront. "Cela commencera tout en bas du marché, mais finira par se faire sentir dans tous les segments."

Retour en grâce . Les maisons/villas des années 60 sont moins recherchées car elles sont parfois des gouffres énergétiques.

"La baisse des prix de l’énergie est une bonne nouvelle pour les habitations anciennes et spacieuses", estime le responsable d’ERA Belgique.

L’offre ? Elle devrait continuer son petit bonhomme de chemin. Iain Cook ne s’attend pas à une hausse spectaculaire du nombre de transactions dans les douze mois à venir.

L’intérêt ? L’intérêt des Belges sera toujours bien présent pour l’immobilier, d’autant que le managing director d’ERA ne s’attend pas à une hausse spectaculaire des taux des crédits hypothécaires. "Ils devraient rester bas."