Immobilier Un excellent moyen pour éviter les frais d’une nouvelle inscription hypothécaire.

Lorsqu’on est propriétaire d’un bien immobilier, on est souvent confronté à des travaux importants. Pour les financer, à moins de disposer de fonds propres importants, il faut se tourner vers le crédit. Différentes solutions s’offrent à vous. À commencer par le crédit à la consommation ou le crédit rénovation, qui ne sont pas toujours une solution idéale, soit parce que le taux est plus élevé qu’un crédit hypothécaire, soit parce que la durée de ce type de crédit est réduite, et vous forcera donc à rembourser chaque mois un montant parfois important.

Encore trop souvent méconnue, la reprise d’encours peut alors s’avérer la solution idéale. Chez BNP Paribas Fortis, ce type de crédit ne représente que 5 % du volume des dossiers liés à l’emprunt à but immobilier (hors refinancement).

"C’est clair que la reprise d’encours présente certains avantages", pointe Antonio Giuliano, directeur de l’agence Fintro d’Etterbeek. "Le plus gros avantage, c’est assurément de ne pas avoir de frais d’hypothèque. Il est ainsi possible de réemprunter jusqu’à 120 % du montant initial du crédit, pour autant qu’il soit encore couvert par une hypothèque. Dans les faits, cela n’est cependant pas un obstacle, dans la mesure où l’hypothèque est généralement prise pour trente ans, et court donc même parfois au-delà de la durée du crédit."

C’est là aussi un avantage. Si vous avez conclu un crédit sur vingt ans, et qu’il est totalement remboursé, vous pouvez donc encore profiter de la reprise d’encours (sur la durée restante de l’hypothèque, à savoir dix ans). De quoi financer d’importants travaux, voire investir dans une résidence secondaire sans avoir à payer de frais d’hypothèque sur le nouveau montant emprunté.

Mais certaines règles sont néanmoins à respecter. "On ne peut procéder à une reprise d’encours que minimum trente-six mois après l’ouverture de crédit initiale. Le but de la reprise d’encours doit impérativement être immobilier (travaux ou achat). Si certaines banques se montraient peu regardantes par le passé et ne demandaient pas de justificatif, c’est de moins en moins le cas aujourd’hui, pour ne pas dire impossible. Si vous rêvez donc de vous offrir des vacances ou une nouvelle voiture via la reprise d’encours, c’est donc raté."

Autre condition, le montant minimum de l’emprunt est fixé à 7.500 €. Pour les plus petits montants, il faudra donc passer par une autre forme de financement.


Nouveau taux… à négocier

Il faut aussi prendre en compte les frais de dossier, s’élevant à 500 €.

Si vous optez pour la reprise d’encours, le taux appliqué à votre crédit sera celui en vigueur au moment de la conclusion de votre emprunt, et pas celui initialement appliqué à votre crédit hypothécaire. "C’est une nouvelle négociation qui s’ouvre avec le banquier", explique Antonio Giuliano. "Mais le gros avantage, c’est de ne pas avoir de nouvelle inscription hypothécaire, et donc d’éviter ces frais généralement coûteux. Ainsi, si on prend l’exemple d’un emprunteur qui décide de procéder à une reprise d’encours de 75.000 € pour effectuer des travaux de rénovation dans son habitation, il réalisera une économie de 3.200 euros par rapport à un crédit hypothécaire classique qui nécessite une nouvelle hypothèque."

Toutefois, l’avantage net sera quelque peu diminué par les frais de dossiers. "C’est vrai qu’il faut en tenir compte. Ces frais s’élèvent à 500 €, mais ils sont aussi applicables pour un nouveau crédit hypothécaire."

En revanche, si vous optez pour un prêt vert (réservé aux rénovations destinées à faire des économies d’énergie), vous ne devrez pas vous acquitter de ces frais de dossier. Alors, entre les deux, lequel choisir ? "Outre le fait que le prêt vert n’est pas destiné à n’importe quel type de rénovation, il faut prendre d’autres paramètres en compte. À commencer par la durée plus limitée dans le temps pour le remboursement. Il faut donc voir si l’emprunteur dispose d’une capacité de remboursement suffisante. Le taux actuel de 1,95 % peut s’avérer intéressant pour qui sait rembourser rapidement, mais il n’est pas beaucoup plus avantageux que celui des crédits hypothécaires, aux alentours des 2,30 %. Tout est donc une question de calcul."

Enfin, dernier avantage de la reprise d’encours, crédit hypothécaire à part entière, "en cas de maladie, d’accident, d’incendie ou de divorce par exemple, il est possible de ne payer que les intérêts sur le crédit pendant une durée de six mois. C’est un gros avantage et, malheureusement, une solution à laquelle de plus en plus de personnes ont recours de nos jours"…