Immobilier BRUXELLES Est-il vrai que, dorénavant, un bail doit obligatoirement être écrit ?

C’est exact, un bail relatif à la résidence principale du preneur (locataire…) doit être établi dans un écrit.

Il en va de même pour un kot d’étudiants, à savoir une chambre destinée au logement d’un ou de plusieurs étudiants.

Il doit s’agir d’une convention établie par écrit et signée par le bailleur (propriétaire…) et le preneur qui doit renfermer obligatoirement ceci (et indépendamment de toutes autres modalités) :

- l’identité de toutes les parties contractantes.

Il n’est pas nécessaire que les deux conjoints soient signataires du contrat de bail pour pouvoir se prévaloir de celui-ci, dès le moment où le propriétaire est renseigné de l’existence du mariage ou du contrat de cohabitation légale;

- la date de prise en cours (date de début du bail).

La loi ne demande pas de préciser la durée du contrat de bail;

- la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble couvrant l’objet locatif (faisant l’objet donc de la location).

Il est conseillé d’être précis et concret, le cas échéant en joignant à son bail un plan détaillé des lieux loués;

- le montant du loyer.

Cette mention est indispensable puisqu’il n’existe de bail au sens légal du terme que lorsque le preneur de l’immeuble (appartement, maison…) est tenu de payer un certain prix de location.

Toutes ces mentions sont un minimum; les parties peuvent, par conséquent, ajouter d’autres données.

Ces obligations s’appliquent au contrat de bail conclu depuis le 15 juin 2007, pour un nouveau bail établi depuis cette date donc.

Et en cas d’absence d’écrit ?

La nouvelle réglementation n’organise pas à proprement parler de sanction de l’absence d’écrit.

Comme le souligne l’avocat Bernard Louveaux, “ elle n’impose pas l’exigence d’écrit, à peine de nullité. Il semble dès lors que nous pouvons en déduire que, même s’il est établi par écrit, le bail de résidence principale n’est pas devenu un contrat solennel.”

Et d’ajouter qu’” apparemment, la seule conséquence de l’absence d’écrit est que l’une des deux parties peut exiger, y compris par voie judiciaire, l’établissement de cet écrit.

En revanche, il ne semble pas que le juge ait en la matière un droit d’initiative ou d’action.

Dès lors, si une partie introduit une procédure sur base d’un bail verbal, celle-ci paraît recevable et le juge ne pourrait pas contraindre les parties à établir un écrit si aucune d’entre elles ne le lui demande.

En effet, le juge ne peut intervenir que s’il est saisi d’une demande destinée à dresser le contrat.”


Faute d’exécution dans les 8 jours d’une mise en demeure signifiée par recommandé ou par exploit d’huissier, la partie la plus diligente peut contraindre l’autre partie (par voie judiciaire si nécessaire) à dresser, compléter ou signer une convention écrite et requérir si besoin que le jugement vaut bail écrit.

Bailleur comme preneur peuvent obtenir devant le juge de paix qu’un écrit constate l’accord des parties.

Toute la question est de déterminer quelle est l’étendue de l’accord.

En d’autres mots, en ce qui concerne le bail verbal (oral) passé avant le 15 juin 2007, il appartient à la partie la plus diligente d’adresser par recommandé ou par exploit d’huissier (remis par l’huissier de justice) à l’autre partie pour l’inviter à dresser un contrat de bail écrit et, faute d’exécution dans les huit jours, requérir si besoin un jugement valant bail écrit.

Toutefois, à défaut de cette formalité, un bail oral conclu avant le 15 juin 2007 reste cependant soumis aux dispositions prévues par la loi sur les baux de résidence principale.

À noter encore que la compétence du juge est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral entre bailleur et preneur.

En d’autres mots, le juge de paix ne peut intégrer dans les baux que les données dont il a constaté l’existence d’un accord entre parties.

Il ne peut donc pas imposer telle ou telle disposition s’il ne considère pas préalablement que bailleur et preneur sont d’accord à leur propos.