Immobilier BRUXELLES Une maison, un appartement… loué comme résidence principale à un preneur (locataire…) doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

C’est le principe général valable uniquement pour une résidence principale; il était déjà d’application avant la nouvelle loi de 2007.

Le seul cas dans lequel cette règle ne doit pas être respectée est celui où bailleur et preneur concluent un bail de rénovation.

Depuis le 18 mai 2007, sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions (Région wallonne, bruxelloise…) dans l’exercice de leur compétence, il est prévu (une fois de plus) que ce bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Attention, cette condition (pour un nouveau bail, à savoir celui qui est signé depuis le 18 mai 2007) doit s’apprécier par référence à l’état de l’immeuble loué au moment de l’entrée en jouissance du preneur.

Selon Etienne Beguin, notaire, “ à peine de répéter deux fois le même texte, il faut lire que le texte nouveau remplace l’ancien. La seule portée de cette modification est de rappeler que les régions sont compétentes en matière de logement et qu’elles peuvent fixer des règles qui s’ajouteront à celles fixées par la législation civile.”

En fait, la différence fondamentale entre ces deux séries de normes tient notamment dans le fait que les normes minimales édictées par les Régions doivent être respectées tout au long du contrat de bail et non seulement au moment de l’entrée du locataire dans les lieux.

Conditions minimales

Pour l’ensemble du pays, les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité… sont fixées dans une réglementation de 1997.

Ces conditions concernent principalement :

- les fonctions du logement (sa superficie et son volume doivent être suffisamment vastes pour permettre d’y cuisiner, séjourner et coucher…);

- les exigences structurelles et de stabilité;

- l’humidité du logement. Un bien immeuble ou partie d’immeuble bâti loué et affecté à la résidence principale ne peut pas, par exemple, présenter d’infiltrations d’eau par la toiture, les gouttières, les murs ou les menuiseries extérieures, ni une humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant mettre en danger la santé;

- l’éclairage naturel et l’aération;

- l’équipement du logement;

- l’accès au logement et la circulation dans l’immeuble.

Et depuis le 18 mai 2007, ces conditions minimales :

- sont impératives (aucune clause du contrat ne peut y déroger même s’il y a accord à ce sujet entre propriétaire et locataire).

En cas de non-respect de cela, il est bon de noter que le législateur n’a pas prévu de sanction financière.

En fait, la loi nouvelle ne modifie pas le régime de sanctions introduit auparavant.

Celui-ci laisse au locataire le choix de demander l’exécution des travaux nécessaires ou la résiliation du bail avec dommages et intérêts;

- doivent obligatoirement être annexées au bail et donc être remis au locataire lors de la signature de ce dernier.

Pour Bénédicte Delcourt, juriste au Syndicat des propriétaires et copropriétaires (SNP), “sur le plan des principes, l’émergence d’une telle obligation n’est pas une mauvaise chose en soi. Cependant, il est à craindre que les contrats ne deviennent de vrais bottins téléphoniques dans la mesure où il ne s’agit pas de la seule annexe que le législateur impose via les nouvelles dispositions.”

Et interrogée en son temps par nos confrères du SNI magazine, Béatrice Laloux, directrice du SNP, précisait qu’“ il y a un renforcement des contraintes pour les propriétaires mais il faut être de bon compte ! Nous ne pouvons plus vivre aujourd’hui comme au Moyen Âge. “

Et d’expliquer encore que “notre syndicat estime que le bien donné en location doit être en bon état, conformément à la loi et nous pensons que les exigences légales ne sont pas excessives même si elles sont peu claires.”