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BRUXELLES Lorsqu'une personne achète une maison ou un terrain, elle est, dans la plupart des cas, soumise à un impôt appelé droit d'enregistrement.

Ce droit d'enregistrement normal à payer par une personne physique s'élève à 12,5 % lors de la vente d'un immeuble situé en Région wallonne.

Il est perçu, en principe, sur la valeur conventionnelle du bien immeuble. Cette valeur (la base imposable) ne peut toutefois pas être inférieure à la valeur vénale du bien au jour de la convention.

Ce droit est en fait fixé pour les ventes, échanges et toutes conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d'usufruit de biens immeubles. Une convention translative à titres onéreux est une convention qui a pour effet de faire passer juridiquement un droit réel (un droit de propriété,...) d'une personne à une autre personne, et cela moyennant une contrepartie.

Mais attention, si, en Région wallonne, elle achète une habitation modeste, elle peut, sous certaines conditions présentées ci-après, bénéficier de droits d'enregistrement réduits à 6 %.

Doit être considérée comme habitation modeste, la maison ou l'étage ou partie d'étage d'un bâtiment servant ou devant servir au logement d'une famille ou d'une personne seule, avec, le cas échéant, les dépendances acquises en même temps que la maison, l'étage ou partie d'étage.

Est considéré comme dépendance, tout immeuble bâti ou non bâti qui, d'après sa nature, sa superficie et sa valeur, constitue un accessoire normal de l'habitation modeste.

En effet, pour bénéficier de droits réduits à 6 % :

- premièrement, le revenu cadatral (R.C.) non indexé de l'immeuble acheté ne peut, au moment de l'achat de l'habitation, dépasser un maximum de :
* 745 € si la personne (acheteur de l'immeuble) n'a pas d'enfant ou a un ou deux enfants à charge;
* 845 € si elle a trois ou quatre enfants à charge;
* 945 € si elle a cinq ou six enfants à charge;
* 1.045 € si elle a sept enfants à charge et plus.

Et en cas d'achat de deux maisons réunies en une seule ou que l'on souhaite réunir en une seule ?

Si on est pas encore propriétaire et que :

- le revenu cadastral total des deux maisons est supérieur à 745 € (ou 845 €,... selon le nombre d'enfants à charge), la réduction à 6 % n'est applicable pour aucune des deux habitations;

- le revenu cadastral total des deux maisons ne dépasse pas 745 € (ou 845 €,... selon le nombre d'enfants à charge), la réduction de 6 % est applicable pour une seule des deux habitations;

- le revenu cadastral total des deux maisons ne dépasse pas 745 € (ou 845 €,... selon le nombre d'enfants à, charge) et que l'on demande à payer les droits d'enregistrement à 12,5 %, il est possible de demander un nouveau revenu cadastral par la suite pour la maison (pour la réunion des deux maisons en une). Dans ce cas, si le nouveau revenu cadastral ne dépasse pas 745 € (ou 845 €,... selon le nombre d'enfants à charge), 6,5 % des droits d'enregistrement à payer pour l'ensemble doivent être restitués.

Et si l'administration du Cadastre connaît toujours deux habitations et deux revenus distincts alors que dans les faits la réunion des deux maisons a déjà été réalisée lors de l'achat ? Dans cette situation, l'acte sera enregistré avec des droits d'enregistrement à 12,5 %, même si le revenu cadastral total des deux maisons ne dépasse pas 745 € (ou 845 €,... selon le nombre d'enfants à charge). Un nouveau R.C. unique pour l'ensemble des deux habitations réunies doit être demandé. Et si ce nouveau R.C. ne dépasse pas 745 € (ou 845 €,... selon le nombre d'enfants à charge), 6,5 % des droits d'enregistrement payés pour l'ensemble seront restitués.

- deuxièmement, le revenu cadastral non indexé de l'immeuble acquis et des immeubles que l'acheteur et son conjoint possèdent déjà en Belgique, en pleine propriété ou en nue-propriété, ne peut dépasser les maximums précisés juste ci-avant. Cela ne constitue cependant pas un obstacle si, après l'achat de l'habitation modeste, l'acheteur devient le propriétaire d'une deuxième habitation.

Attention, il n'est pas tenu compte des biens immeubles recueillis par l'acheteur ou son conjoint dans la succession d'un ou de plusieurs de leurs ascendants (parents, grands-parents,...) à condition que le R.C. de ces immeubles ne dépasse pas 25 % de chaque maximum respectif précité.

- Troisième condition : il doit s'agir de l'achat de la propriété d'une seule habitation.

- Quatrième condition : l'acquéreur et/ou son conjoint ne peuvent pas être propriétaires, pour la totalité en pleine propriété ou en nue-propriété, d'un autre immeuble destiné à l'habitation.

Cependant, les possessions suivantes d'une habitation sont autorisées : celle qui a été recueillie dans la succession d'un ascendant et celle qui est appelée à être vendue à condition qu'il y ait un lien de causalité entre l'acquisition de la nouvelle habitation et cette vente.

- Cinquième et dernière condition : l'acquéreur de l'habitation modeste ou son conjoint doit obtenir son inscription effective dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis.

Attention, cette inscription doit :
- avoir lieu dans un délai de trois ans à compter de la date de l'acte authentique de vente (devant notaire) et
- être maintenue au moins trois ans sans interruption.

En cas de personnes mariées, l'inscription de l'une d'elles suffit, même si elles vivent séparées de fait.

Par contre, les cohabitants qui achètent une habitation modeste en indivision doivent tous deux satisfaire à l'obligation de domiciliation s'ils veulent profiter ensemble du tarif avantageux.

Le non-respect de cette condition de fonds est sanctionné par l'obligation, pour l'acquéreur, de payer, outre le droit d'enregistrement complémentaire (la différence de droits donc entre le droit normal de 12,5 % et le droit réduit de 6 %, soit 6,5 %), un accroissement (une amende) égal à ce montant de 6,5 %. La force majeure peut néanmoins être invoquée pour être dispensé du paiement des droits complémentaires.

Pour en bénéficier :
- un extrait de la matrice cadastrale relatif à l'habitation acquise doit être joint à l'acte de vente de l'habitation;
- dans l'acte de vente de l'habitation ou dans une déclaration certifiée et signée au bas de cet acte, l'acheteur doit préciser que les conditions pour bénéficer du tarif réduit à 6 % sont réunies et qu'il s'engage à respecter les obligations imposées pour conserver le bénéfice de ce tarif réduit à 6 %.


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