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BRUXELLES Si un locataire ne paie pas son loyer ou a des retards de paiement de plusieurs loyers, il faut réagir et essayer de régler cette situation à l’amiable.

Le propriétaire doit lui envoyer une lettre recommandée le mettant en demeure de payer.

Et s’il ne réagit pas ?

Lorsqu’il s’agit d’un bail portant sur la résidence principale du locataire, pour le recouvrement des arriérés de loyers, une procédure en conciliation devant la justice de paix est obligatoire afin de trouver un accord.

Si bailleur et preneur parviennent à s’entendre, un procès-verbal est établi et a valeur de jugement.

Mais si le locataire ne se présente pas à cette réunion de conciliation ou si les parties ne parviennent pas à un accord, le bailleur peut procéder à l’assignation.

En d’autres termes, après avoir mis le preneur en demeure de payer dans le délai qu’il détermine, le propriétaire peut l’assigner devant le juge de paix du lieu où est situé l’immeuble loué ou le faire convoquer par requête.

Si le preneur ne respecte pas son obligation de payer le montant de son loyer au moment convenu dans le bail, le propriétaire peut l’assigner devant le juge de paix pour le contraindre à verser des sommes dues.

Dans ces situations, le bailleur peut demander le paiement :

- des arriérés de loyer et/ou des charges locatives;

- et, éventuellement, la résolution du bail aux torts du locataire, et en outre, des dommages et intérêts.

C’est le juge de paix qui a le pouvoir de décider si le non-paiement des montants de loyer justifie de mettre un terme au bail.

En effet, le propriétaire peut demander au juge de prononcer la dissolution immédiate du bail, à condition que l’exigence de ce propriétaire repose sur des raisons suffisamment graves.

Seuls d’importants arriérés ou de multiples paiements tardifs du loyer peuvent généralement mener à la rupture du contrat de bail au préjudice du preneur.

Si le manquement du preneur (locataire…) est constant et que toute chance d’un retour à l’exécution normale du contrat de bail est exclue, le juge accordera vraisemblablement la résolution judiciaire du bail.

Toutefois, le juge peut retarder les effets de la résolution en autorisant le locataire à demeurer encore quelques mois dans les lieux.

De même, le juge de paix peut dissoudre le bail aux dépens du locataire, avec paiement, outre l’arriéré de loyer, d’une indemnité pour rupture de bail.

Attention, en tenant compte de certaines circonstances, le juge de paix peut accorder un délai de paiement au preneur du logement.

En d’autres mots, si le défaut de paiement de loyer est dû à des circonstances exceptionnelles, le locataire peut également demander au juge de lui accorder une prolongation (prorogation) du contrat de bail.

S’il ne peut faire valoir de circonstances exceptionnelles, il peut demander des termes et délais.

Maintenant, il arrive que le preneur décide volontairement de ne pas payer le montant de son loyer ou de ses loyers du fait que le bailleur ne respecte pas ses obligations.

En effet, le non-paiement du loyer peut être motivé par un manquement du propriétaire qui ne réalise pas les travaux nécessaires à l’immeuble loué… C’est ce que l’on appelle l’exception d’inexécution.

Ce type de moyen de pression, précise Test achats, doit cependant être utilisé avec prudence car il est très rarement admis par les tribunaux.

Une réduction éventuelle du loyer du fait que le propriétaire ne respecte pas ses obligations ne peut normalement être accordée que par l’intermédiaire du juge de paix.

Il vaut donc mieux, note encore l’association des consommateurs, que le locataire ne cesse pas spontanément de payer ou ne réduise pas le loyer.

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