Renon du locataire : avec paiement d'une indemnité

Paul Vandenabeele

Durant les trois premières années, il doit dédommager le propriétaire

C'est dans cette rubrique que nous allons répondre à la question suivante : comment un locataire peut-il mettre fin à son contrat de bail ordinaire de 9 ans (bail le plus courant, suivi d'éventuels triennats ultérieurs) portant sur un logement affecté à sa résidence principale ?

- A TOUT MOMENT. Le preneur (locataire) d'un tel bail peut partir à tout moment, à condition de notifier au bailleur (propriétaire,...) un congé (un préavis) de 3 mois. Lui seul peut l'invoquer ou y renoncer.

Le preneur ne doit donc pas attendre la fin d'une période quelle qu'elle soit : annuelle, trimestrielle,... Il peut mettre fin pour n'importe quel jour du mois, à un bail ayant pris cours le premier jour.

Attention :
- ce droit ne peut être supprimé ni limité par convention;
- une clause du bail limitant la possibilité du preneur de résilier le bail uniquement à l'échéance du loyer, doit être tenue pour non écrite.

Cette période de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Ce délai ne peut être ni majoré ni diminué par une clause du contrat de bail. En d'autres mots, le locataire ne peut être contraint à respecter un préavis plus long; le propriétaire ne doit pas se satisfaire d'un préavis plus court.

Si un préavis de trois mois est un minimum, rien n'empêche le locataire de respecter volontairement un préavis plus long. Et ce préavis est tout à fait valable ! Par conséquent, il sera lié par le préavis et le délai qu'il a donnés.

Et que se passe-t-il si le locataire quitte l'immeuble sans préavis, ou en ne respectant pas le renon de trois mois ?

Dans ces situations, le propriétaire a droit à une indemnité correspondante. Celle-ci est égale au montant du loyer ainsi qu'aux frais et charges afférents aux mois de préavis non respectés.

- MOTIVATION. Et il n'est jamais tenu de motiver son congé. En effet, il ne doit pas justifier d'un motif particulier. Le locataire a donc le droit de quitter l'immeuble qu'il loue pour des raisons de pure convenance personnelle, à la seule condition de respecter le congé de trois mois et, le cas échéant, de payer l'indemnité.

- INDEMNISATION. Attention, durant les trois premières années du bail, il doit cependant payer au bailleur une indemnité égale :

- à 3 mois de loyer s'il part durant le première année (si le bail prend fin au cours de la première année ou pour l'issue de la première année);
- à 2 mois de loyer s'il part durant la deuxième année (si le bail prend fin au cours de la deuxième année ou pour la fin de la deuxième année);
- à 1 mois de loyer s'il part durant la troisième année (si le bail prend fin au cours de la troisième année ou pour la fin de la troisième année).

Ensuite - pendant la quatrième, la cinquième,... année, aucune indemnité n'est plus due.

Exemple : un bail signé le 16 septembre 2005 prend cours le 1er octobre 2005. Le locataire donne congé le 25 avril de l'année suivante. Dans ce cas, le renon de 3 mois prend cours le 1 mai 2006 pour se terminer le dernier jour du mois de juillet 2006.

Attention, toute clause du bail qui aurait pour effet de supprimer ou de restreindre ce droit à indemnité est réputée non écrite.

Le loyer qui entre en ligne de compte pour le calcul de l'indemnité est le loyer exigible au moment où le bail prend fin, à l'exclusion des frais et charges. Le bail ne peut imposer un montant supérieur ou inférieur.

- MONTANT DE L!INDEMNITÉ SI LE BAIL EXPIRE LE DERNIER JOUR D'UNE ANNÉE. Prenons un exemple : si le congé expire le dernier jour de la deuxième année, l'indemnité est-elle de deux mois ou d'un mois de loyer ?

Selon Bernard Louveaux, spécialiste du droit immobilier, si le locataire quitte le bien le dernier jour de la deuxième année, par exemple, le bail se termine au cours de la deuxième année et donc le locataire doit payer une indemnité de deux mois de loyer.

Mais on pourrait soutenir au contraire que le locataire ayant payé entièrement le loyer de deux années, il quitte le bien au début de la troisième...

Actuellemnent, la question n'est toujours pas tranchée.

- DANS LE DÉCOMPTE FINAL. La loi ne précise pas quand le locataire doit verser l'indemnité au propriétaire. Cette indemnité ne doit pas être versée au moment de la notification du congé pour que celui-ci soit valable.
Non, elle intervient dans le décompte final des sommes revenant à chacune des parties à l'expiration du contrat.

Généralement, le propriétaire attend la fin du bail pour régler l'ensemble des questions relatives au départ du locataire et réclamer l'indemnité. Et si le locataire ne paie pas ? Dans ce cas, le propriétaire doit se pourvoir devant le juge de paix.

- CONTRE-PRÉAVIS SANS INDEMNITÉ A PAYER. Si le bailleur met fin au bail anticipativement moyennant un congé de 6 mois afin :
- d'occuper les lieux personnellement,
- d'exécuter des travaux ou qu'il le fait sans évoquer de motifs,

le locataire peut à son tour et à tout moment notifier un congé d'un mois (contre-congé) sans devoir payer d'indemnité, même si le congé intervient pendant les trois premières années de son contrat de location
Ce délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui durant lequel le contre-congé est donné. C'est le jour où le locataire a donné congé et non le jour où le propriétaire en a eu connaissance qui est déterminant.

Ce contre-congé n'est soumis à aucune forme particulière, sous réserve cependant de difficultés de preuve en cas de contestation.

Il a été jugé par la Cour de cassation (22 juin 1998) que lorsque le locataire use de la faculté qui lui est faite de donner le contre-préavis et que celui-ci a pour effet de mettre fin au bail avant l'expiration du congé qui avait été donné préalablement par le bailleur, le bail ne prend pas fin du fait de la réduction du préavis donné par le bailleur mais du fait du préavis donné par le locataire.

Il en résulte que dans un tel cas, le propriétaire n'est plus tenu à indemnité même s'il ne réalise pas le motif pour lequel il avait donné le congé initial.

Le locataire doit donc être attentif lorsqu'il notifie le contre-préavis au fait que celui-ci peut lui faire perdre son droit à indemnité.

Par contre, si le congé donné par le bailleur donnait lieu au paiement d'une indemnité à l'égard du preneur, celui-ci conserverait intégralement ce droit malgré qu'il ait quitté le bien plus tôt que prévu.

Et si les échéances de loyer ne coïncident pas avec la date d'expiration du bail ? Dans ce cas, le solde restant dû doit être calculé pro rata temporis(en fonction du temps écoulé). En d'autres mots, si le congé donné ne respecte pas le délai légal de préavis, il convient alors de reporter les effets du congé dans le temps et, en cas de départ anticipé du preneur, de compenser le préavis par l'indemnité correspondante.


Renseignements : adressez-vous à la maison de justice de votre arrondissement judiciaire

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