La chute devrait atteindre entre 2 et 3 % cette année, selon ING.

Les prix de l’immobilier belge devraient se tasser en moyenne de 2 à 3 % cette année, un mouvement de baisse qui pourrait d’ailleurs se poursuivre en 2016 et en 2017, selon une étude d’ING Banque.

Mais que les candidats à l’achat ne se réjouissent pas trop vite : si les prix sont appelés à baisser, le coût du crédit est reparti sur la voie ascendante. Le temps où les prix de l’immobilier s’envolaient un peu plus chaque année, au grand bonheur des propriétaires, semble donc bien terminé.

L’année dernière, la hausse a été assez modeste, de l’ordre de 0,8 % contre 2,3 % en 2013. "Depuis 2008, la croissance n’atteint que 2,7 % par an, soit à peine l’inflation", note Julien Manceaux, Senior economist chez ING Belgique. En 2015, le mouvement va même s’inverser. Plusieurs raisons à cela. Il y a tout d’abord l’impact fiscal, que ce soit en Flandre ou en Wallonie.

La baisse des bonus a pour effet de renchérir le coût global d’un emprunt (le nouveau propriétaire récupère moins d’argent via sa déclaration fiscale).

Pour les ménages aisés wallons, cela représente un surcoût de 8 %. En Flandre, l’impact est même de 11 à 15 %. D’où une pression à la baisse du prix de l’immobilier. "Cela a un impact sur la capacité d’emprunt et donc sur la capacité d’achat."

Surtout , le coût du crédit repart à la hausse, ce qui renchérit la facture d’achat d’un bien immobilier. "La remontée des taux devrait entamer la croissance des prix en seconde partie d’année", souligne encore Julien Manceaux.

Pourquoi ? Parce que l’emprunt coûtera (légèrement) plus cher. Or, les ménages belges sont arrivés à la limite de leurs capacités de remboursement. "La faiblesse des taux a permis aux ménages d’augmenter le montant moyen emprunté", note Julien Manceaux. L’inverse est également vrai. D’où, à nouveau, une pression sur les prix pour compenser le coût plus élevé du crédit.

Si les taux des crédits hypothécaires repartent à la hausse, ils restent cependant très abordables. La moyenne des taux à 20 ans était de 2,50 % en avril, soit un taux plus bas historique dû à la chute du taux belge à 20 ans à 0,69 %. Ce même taux de référence est, aujourd’hui, à 1,70 %.

De quoi graduellement pousser le taux d’un crédit hypothécaire de cette durée vers les 3,70 %, soit le taux plancher atteint en 2014. Ce cap ne devrait pas être atteint avant début 2016.


La côte est plus abordable

La côte belge était devenue impayable. Elle l’est nettement moins aujourd’hui après les excès du début des années 2000.

Il y a bien entendu des exceptions. Entre le pic de la mi-2008 et la fin 2014, le prix des appartements a augmenté de 35 % au Coq, soit la plus forte hausse. Ce n’est toutefois pas représentatif. "Le Coq ne représente que 6 % des transactions d’appartements sur la côte", nuance Julien Manceaux. À Knokke, commune huppée s’il en est, la hausse a été de 20 %. Deux communes fréquentées par les francophones ont, par contre, vu leurs prix s’effriter : - 4 % à Coxyde et - 7 % à La Panne.

Globalement, le prix de l’appartement à la côte est revenu dans la moyenne de la Région flamande : le prix d’un tel bien à la mer a triplé sur les 20 dernières années, soit une proportion identique à la moyenne flamande.

Là où l’évolution des prix des appartements dénote vraiment par rapport au passé, c’est dans l’absence de lien avec les performances boursières.

Longtemps, le prix a suivi comme son ombre la hausse de la Bourse de Bruxelles.

La dernière reprise boursière est toutefois restée sans effet sur les prix. "On n’a pas constaté de retour des investisseurs", souligne le Senior economist d’ING Belgique.

Peut-être attendent-ils d’engranger plus de bénéfices. Peut-être ont-ils mis le cap vers la France toute proche et la côte d’Opale.

Peut-être ont-ils été refroidis par la nouvelle donne fiscale dans le Nord du pays.