Bail commercial : comment indexer le loyer ?

Paul Vandenabeele

BRUXELLES En réponse à une personne qui nous a envoyé un mail (paul.vandenabeele@dh.be), dans le cadre du bail commercial, le loyer ne peut être indexé que si le bailleur (propriétaire…) et preneur (locataire…) ont prévu cette possibilité dans le bail.

Comme le souligne l’ouvrage Le droit du bail commercial publié aux éditions De Boeck Université, l’indexation du loyer ne s’applique qu’en présence d’une clause l’organisant explicitement.

Et d’ajouter que les règles qui fixent de manière impérative les modalités de la révision des loyers commerciaux n’empêchent pas que le bail contienne une clause d’indexation.

Mais certaines difficultés d’interprétation peuvent toutefois apparaître compte tenu du mécanisme légal de révision triennale.

Ainsi a-t-il été jugé que lorsque le bail prévoit qu’à chaque triennat, le loyer sera révisé de commun accord en vue de l’adapter à la situation économique… par comparaison de l’index au moment de la révision et de l’index en vigueur à la date de la signature du contrat et étant entendu que le nouveau loyer ainsi révisé sera valable pour le triennat suivant, les termes de commun accord ne signifient pas nécessairement que l’adaptation est subordonnée à un accord à conclure au préalable.

De plus, il est permis d’interpréter le bail en ce sens, qu’à l’expiration de chaque triennat, le loyer est adapté suivant les variations de l’index.

Suivant les variations de l’index ?

Oui, et :

- sans nouvelle manifestation de volonté des parties;

- sans leur intervention et, dès lors,

- sans mise en demeure,

et que cette clause n’équivaut pas à la révision.

Et donc, il est parfaitement légal de lier le loyer à l’indice des prix à la consommation.

Comme le bail commercial demeure soumis aux dispositions générales relatives aux baux des biens immeubles, le principe d’une adaptation du loyer au coût de la vie est accepté (pour autant qu’elle ait été convenue donc) mais avec des limites.

Lesquelles ?

- premièrement, l’indexation ne peut intervenir qu’une fois par année de location;

- deuxièmement, la première indexation ne peut être appliquée qu’au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail;

- troisièmement, l’indexation ne peut dépasser une adaptation du loyer strictement proportionnelle à la hausse de l’index;

- quatrièmement, l’indexation doit être conforme à la loi, c’est-à-dire en fonction de l’indice-santé.

Son calcul doit être effectué sur base de cet indice.

Formule

Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : le loyer de base doit être multiplié par le nouvel indice et le tout doit être divisé par l’indice de départ (indice de base).

Et dans le cas contraire ?

Il y aura réduction à ce montant.

- Le loyer de base est celui qui résulte de la convention ou d’un jugement, à l’exclusion de tous les frais et charges laissés à charge du locataire par le bail.

- Le nouvel indice est l’indice santé du mois précédant celui de l’adaptation du loyer (de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail).

- Quant à l’indice de base, il s’agit de l’indice santé du mois précédant le mois pendant lequel le contrat a été conclu.

Exemple : pour un bail commercial conclu le 18 juillet 2007 qui a pris cours le 1er août 2007, pour un loyer de 800 €, l’indexation du loyer doit se calculer de la manière suivante.

Le loyer de 800 € doit être multiplié par l’indice santé du mois de juillet de chaque année et le tout doit être divisé par l’indice santé du mois de juin 2007.

Attention, lors de ce calcul, il faut utiliser au numérateur et au dénominateur (il s’agit bien d’une fraction pour calculer l’indexation) des indices calculés sur base d’une année de référence identique (soit la base 1988, soit la base 1996 ou soit la base 2004).

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