Article réservé aux abonnésLa question fait rage: le commerçant ou le restaurateur fermé à cause du Covid-19 doit bien continuer à payer ses loyers, tranche la Justice
Dix mois après les débuts de la crise sanitaire, les tribunaux tranchent en défaveur des commerçants locataires.
- Publié le 05-01-2021 à 06h43
- Mis à jour le 05-01-2021 à 08h32
Au début de la crise sanitaire, des dizaines de milliers de commerçants locataires s'interrogeaient, et nombreux continuent de poser la question : déjà si durement impactés par la fermeture obligatoire de leur commerce imposée par le gouvernement pour cause de pandémie, sont-ils tenus en outre de payer les loyers dus au bailleur quand ils sont fermés ? Se basant sur la force majeure et la théorie des risques, des cabinets d'avocats estimaient pouvoir répondre par la négative : la suspension des effets du bail commercial entraînait la suspension de l'obligation de paiement des loyers (La DH des 3 et 8 avril 2020).
Après dix mois, les tribunaux ont eu à se pencher sur la question : leurs décisions ne vont pas dans ce sens-là. Avenue Louise, un avocat spécialisé nous livre ce jugement qui résume assez bien, selon lui, l'état de la jurisprudence en la matière. Il a été prononcé par la justice de paix d'Ixelles.
L'affaire concernait un restaurateur qui estimait ne pas devoir payer le loyer dû pour la période où son établissement est fermé. Là, nous sommes dans l'Horeca, mais les tribunaux vont dans le même sens pour tous les commerces comme les salons de coiffure, etc.
Selon le tribunal, la force majeure dont on parle a pour effet de libérer le débiteur de l'obligation de payer le loyer pour autant qu'elle rende l'exécution du contrat définitivem ent impossible. En revanche, si l'obstacle est tempor aire - c'est le cas de la pandémie, dont on peut quand même espérer qu'on en viendra à bout -, l'exécution est simplement suspen due . Suspendue et pas annulée.
On lit dans le jugement que, pendant les mois de fermeture, le commerçant locataire est laissé dans les lieux et donc parfaitement en mesure de continuer d'utiliser ceux-ci ou de les exploiter différemment, par exemple en proposant des services de vente à distance et de préparation de vente, ou encore en exécutant des travaux de rénovation ou de rafraîchissement. Le tribunal est clair : le locataire ne peut invoquer la crise sanitaire pour se voir libéré définitivement de ses obligations vis-à-vis du bailleur, même si l'exploitation est fermée pendant quelque temps. Il admet toutefois que pendant la période de fermeture l'obligation de paiement du locataire est sus pendue . Cela signifie que le locataire malheureux et de bonne foi peut solliciter un plan d'apurement pour les loyers pendant la période de fermeture. Quant au bailleur, il ne peut demander la résiliation du bail aux torts du locataire si sa demande est uniquement ou principalement basée sur un retard accumulé pendant la période de fermeture.
Après cette période de fermeture, enfin, si l'exploitation souffre encore d'une crise économique et réalise un chiffre d'affaires inférieur, l'argument de la force majeure ne peut non plus s'appliquer vis-à-vis du bailleur " qui n'a strictement rien à voir avec la façon dont son locataire gère son exploitation".
Pour le tribunal, "le locataire prend le risque de son exploitation, en ce compris sa fermeture volontaire ou forcée". Et "un bailleur qui réclame le paiement de son loyer" ne commet aucune faute, n'excède pas ses droits "mais exécute entièrement de bonne foi la convention conclue avec son locataire".