Crédits immobiliers: les taux filent vers les 5%, "ceux à 1,3 % appartiennent bel et bien au passé"

En 2024 et 2025, le marché a connu une légère accalmie, avec une stabilisation, voir une légère baisse des taux, mais depuis le début de l'année, la flambée est repartie de plus belle. Aujourd'hui, le taux moyen pour un crédit sur 25 ans s'établit à 4,26% et la hausse ne semble pas terminée. Le point avec BNP Paribas Fortis, leader du marché des crédits immobiliers.

A quel taux et sur quelle durée peut-on désormais emprunter?

"Pour un crédit d'une durée de 20 ans et d'un montant emprunté de 160 000 euros à un taux fixe de 5,20 % (5,55% TAEG (Taux annuel effectif global)), le remboursement mensuel s'élève à 1.063 euros par mois. Pour un crédit d'une durée de 25 ans et d'un montant emprunté de 160.000 euros à un taux fixe de 5,25 % (5,55% TAEG (Taux annuel effectif global)), le remboursement mensuel s'élève à 947 euros par mois. En règle générale, le choix de la durée du crédit, généralement comprise entre 20 et 25 ans, dépend de la situation financière et personnelle de chaque emprunteur. Il est important de préciser que les taux ci-dessus sont indiqué à titre indicatif avant toute négociation ! BNP Paribas Fortis propose une tarification sur mesure, adaptée aux spécificités de chaque dossier. Des réductions, exprimées en points de base, peuvent être accordées en fonction de critères définis. Ces avantages sont cumulables, dans la limite de 50 points de base par an, sous réserve du respect des conditions applicables. En 2024, 64% des crédits allaient jusqu'à 25 ans, en 2025, la part des crédits sur 20 ans a progressé jusqu'à 23% (contre 15% en 2024), celle des crédits sur 25 ans a reculé jusqu'à 46%. Paradoxalement, au 1^er semestre 2026, la durée moyenne pour un achat est plus courte passant de 19 ans au 1^er semestre 2025 à 17,6 ans."

Quels sont les facteurs qui influencent le choix de la durée?

"Il y a d'abord la hausse persistante des prix de l'immobilier. L'accès à la propriété nécessite ou des apports propres plus importants (quotité) ou des emprunts plus importants. Dans le deuxième cas, les mensualités peuvent être moins supportables sans étalement dans le temps. Ensuite, le niveau encore élevé des taux a un impact certain. Malgré des fluctuations, les taux restent supérieurs aux moyennes historiques récentes, incitant certains candidats emprunteurs à lisser le coût du crédit sur une période plus longue. Enfin les ménages sont confrontés à des contraintes budgétaires plus importantes. Dans un contexte inflationniste et de pouvoir d'achat sous pression, l'allongement permet de maintenir un effort mensuel conciliable avec les revenus disponibles. Finalement, la durée du crédit devient un outil d'équilibre entre mensualité, capacité d'emprunt et coût total.

Est-ce que cela engendre des freins pour les candidats acheteurs? Voit-on déjà une baisse dans la demande de crédits ou un allongement de la durée du crédit pour atténuer cette hausse sur la mensualité?

"Pour ce qui concerne les demandes de crédits hypothécaires, nous notons plutôt une tendance positive pour le 1er trimestre 2026 par rapport au 1er trimestre 2025. Cependant, une demande ne résulte pas toujours en un contrat de crédit signé. Il arrive que des clients (potentiels) font des demandes de crédits auprès de plusieurs banques en même temps. Chez BNP Paribas Fortis, nous avons remarqué que le montant moyen emprunté d'un crédit hypothécaire pour le but "achat", avait augmenté de 7% durant le 1er semestre 2026 par rapport à la même période en 2025. Ceci reflète l'évolution des prix de l'immobilier.

Existe-t-il des formules permettant d'atténuer cette hausse des prix de l'immobilier et des taux?

"Pour atténuer la hausse des taux actuelles, la banque propose plusieurs formules de crédits fixes ou variables ainsi que le "crédit habitation souple" qui permet de payer moins au début du crédit. Le remboursement du capital peut être suspendu pendant les 36 premiers mois. Le client ne paie alors que les intérêts sur les sommes mises à sa disposition (et le cas échéant une provision de réservation sur les montants non prélevés). Le capital est remboursé pendant la durée restante du crédit (la durée reste inchangée, la mensualité augmente). A côté de cette formule, il existe également le crédit accordéon qui est une formule de crédit habitation à mensualités fixes, mais avec une durée ajustable (entre +3 ans ou -3 ans par rapport à la durée initiale). Cela permet de moduler la durée du prêt en fonction de l'évolution des taux d'intérêt ou de la situation financière de l'emprunteur. Exemple : Un crédit de 20 ans peut être prolongé à 23 ans (si les taux montent) ou réduit à 17 ans (si les taux baissent ou si l'emprunteur souhaite rembourser plus vite). Enfin, nous proposons aussi un crédit à 30 ans dont l'objectif est d'aider la clientèle à acquérir plus facilement une habitation répondant aux exigences élevées de durabilité ou à réaliser les travaux nécessaires pour obtenir ce label. Ce crédit est cependant réservé à l'habitation propre et unique dont le PEB est inférieur à 160 kWh/an/m², à l'achat ou après rénovation sur la base d'un plan de financement concret)."

Est-ce que cette hausse des taux favorise aussi la formule variable, les emprunteurs espérant qu'elle ne perdure pas et qu'ils profitent, sur la durée de leur crédit, d'une baisse des taux?

"Oui, la part des demandes pour un taux variable a augmenté à 22% au 1^er semestre contre 7% pour l'exercice 2025. Dans un contexte où les taux d'intérêts restent à des niveaux relativement élevés, opter pour un taux variable peut offrir, au moment de la souscription, un niveau de taux initial plus bas. Les clients qui optent pour une formule de taux variable sont souvent des clients qui bénéficient d'une certaine souplesse budgétaire leur permettant de supporter une éventuelle évolution de leur remboursement mensuel dans le temps. Ce sont des clients qui sont conscients des mécanismes de révision intrinsèques aux taux variables et qui les intègrent dans leur réflexion et dans la gestion de leur budget."

Doit-on s'attendre à de nouvelles hausses dans les prochains mois?

"Pour l'avenir, nous n'avons pas de boule de cristal malheureusement. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte : la politique monétaire des banques centrales, le niveau de l'endettement des États, l'inflation, le rythme de la croissance mondiale et la résolution des conflits géopolitiques. Selon nos économistes, une hausse des taux directeurs de la BCE est à prévoir d'ici la fin de l'année (de 2,25% à 2,50%)."

Est-ce que la hausse des taux pourrait engendrer une baisse des prix de l'immobilier pour éviter une "paralysie" du marché?

"Théoriquement, une hausse des taux d'intérêt peut effectivement contribuer à une baisse des prix de l'immobilier. Ainsi, des taux plus élevés réduisent le pouvoir d'achat des emprunteurs, ce qui peut forcer les vendeurs à ajuster leurs prix pour attirer des acheteurs. Ensuite, moins de ménages peuvent se permettre un achat, ce qui déséquilibre l'offre et la demande en faveur des acheteurs. Et enfin, il y a un effet psychologique : les anticipations de baisse des prix peuvent inciter les vendeurs à vendre plus tôt ou à accepter des offres inférieures. Pour 2026, nos économistes avaient estimé une hausse des prix de l'immobilier de 3,1% et de 3,3% en 2027."

Est-ce que cette hausse des taux des crédits immobiliers est une bonne nouvelle pour l'épargnant et peut-il s'attendre à voir également les taux sur les comptes épargne partir à la hausse?

"Dans un contexte marqué par l'évolution des marchés et des taux directeurs, plusieurs établissements financiers ont révisé à la hausse leurs taux de base ou leurs primes de fidélité. Certaines banques offrent désormais des rendements pouvant atteindre, voire dépasser, 3 % sur des formules spécifiques, des comptes à terme ou des bons de caisse."