"La ville est un paradis pour les étudiants, mais elle se vide de ses habitants" : Louvain-la-Neuve va-t-elle devenir un simple campus ?

Si cela permet aux propriétaires de rentabiliser leur investissement, cette évolution entraîne, selon elle, plusieurs conséquences: une hausse des loyers qui éloigne les jeunes ménages, une disparition progressive du tissu social en raison d'un renouvellement constant des occupants, parfois des nuisances sonores mais aussi une pression fiscale accrue pour les habitants domiciliés, les étudiants n'étant généralement pas domiciliés à l'adresse de leur kot.

"Du côté des autorités communales, j'entends dire qu'il est compliqué d'agir. La taxe de séjour a été augmentée, mais les propriétaires la répercutent sur les étudiants. Au final, c'est juste un moyen de renflouer les caisses de la Ville, commente Gabrielle Goldstein. Alors oui, c'est peut-être compliqué, mais ne faut-il pas faire preuve de créativité ? Car j'en ai la certitude: la ville se trouve à un point de bascule. Louvain-la-Neuve est un paradis pour les étudiants, mais elle se vide progressivement de ses habitants. Si on veut qu'elle reste une ville, il faut agir, maintenant."

Un cadre légal limité

Le bourgmestre, Nicolas Van der Maren (Impulsion C, liste MR-Les Engagés), rappelle que la question n'est pas nouvelle. "Ce phénomène existe depuis longtemps et fait la particularité d'une ville universitaire. Mais il ne prend pas plus d'ampleur par rapport à il y a une dizaine d'années."

Il souligne que légalement la marge de manœuvre de la Ville est réduite.

Une maison louée à plusieurs jeunes travailleurs conserve sa vocation unifamiliale au niveau de la loi. En revanche, lorsqu'elle est transformée en kots étudiants, elle devient un logement collectif nécessitant un permis d'urbanisme. Une zone d'ombre existe si les locataires se composent à la fois d'étudiants et de travailleurs. Le Code du développement territorial (CoDT) prévoit aussi une exception: si l'habitant loue une seule chambre de sa maison à un étudiant.

Encore faut-il que les règles soient respectées.

"Lorsqu'une transformation est réalisée sans permis, il n'est pas toujours facile de le savoir. D'où l'importance des signalements des riverains. En revanche, lorsque le propriétaire demande officiellement de transformer une maison unifamiliale en kots, nous refuserons systématiquement le permis", affirme le bourgmestre.

Quant au permis de location, dès lors qu'un logement répond aux critères minimaux de salubrité et de superficie, sa délivrance s'impose généralement aux autorités.

L'arme de l'emphytéose

À Louvain-la-Neuve, un autre levier existe toutefois: l'emphytéose.

Grâce à ce régime foncier spécifique, l'UCLouvain reste propriétaire des terrains. Et les contrats d'emphytéose imposent souvent une affectation unifamiliale des habitations construites dessus.

"Lorsqu'une maison est transformée en kots et qu'une telle clause existe, nous collaborons avec l'université afin que celle-ci la fasse respecter, explique Nicolas Van der Maren. Je n'ai pas encore eu de tel dossier à gérer, mais cela est déjà arrivé par le passé."

Directeur de l'Inesu, le bras immobilier de l'UCLouvain, Nicolas Cordier le confirme. "Lorsque nous sommes informés d'une situation problématique, nous contactons le propriétaire. Si le contrat d'emphytéose nous permet de nous opposer à la transformation en kots, nous le faisons. Préserver la mixité des publics à Louvain-la-Neuve est essentiel."

"Très peu de plaintes actuellement"

Il ajoute toutefois que si le sujet a été fort discuté il y a une dizaine d'années, les données actuelles ne montrent pas que ce phénomène est croissant,"que du contraire. Nous recevons très peu de plaintes à ce sujet. Avant, il y en avait plus."

L'université peut également intervenir pour faire respecter le contrat d'emphytéose lors d'une demande, par exemple, de division d'une grande maison en deux logements. "Cela freine beaucoup de propriétaires." Et si la maison a été divisée sans permis et que les logements sont par la suite mis en vente, l'UCLouvain a déjà bloqué des ventes chez le notaire, ajoute Nicolas Cordier.

Parallèlement, ces dernières années, l'UCLouvain investit dans l'extension de son parc de logements étudiants. Le chantier de l'avenue du Ciseau prévoit ainsi la création de 130 nouveaux kots. "Je ne dis pas qu'il est facile de trouver un kot à n'importe quel prix, mais il existe désormais un petit vide locatif à Louvain-la-Neuve au niveau des kots", indique Nicolas Cordier. Ce qui doit aussi permettre de décourager des étudiants de s'installer dans une maison le temps de leur passage à l'université.