De 1% à 2,5% voire 3% en neuf mois : les taux de crédits immobiliers explosent

Les taux des crédits immobiliers ont augmenté bien plus que ce qu'on imaginait il y a quelques mois. Comment la situation a-t-elle évolué depuis un an ?

"Il ne fait aucun doute que la hausse rapide des taux a eu un impact sur les taux des crédits hypothécaires au sein de l'ensemble des banques commerciales en Belgique. Pour donner un ordre d'idée, sans tenir compte des autres paramètres qui influencent le taux (quotités, type d'investissement, critères commerciaux…), on peut estimer qu'un taux en 20 ans fixe qui se négociait à du 1 % jusqu'en ce début d'année, se négocie à présent à un taux supérieur à 2,50 % pour un 20 ans fixe."

Est-ce que cette hausse des taux a un réel impact sur le marché ?

"Les hausses de taux successives de ces dernières semaines ne semblent pas encore avoir d'impact significatif sur les demandes de crédits hypothécaires. En effet, le montant des crédits hypothécaires octroyés par l'ensemble du secteur semble encore légèrement supérieur à la même période de l'année passée. Mais nous savons qu'il y a toujours un décalage entre l'introduction d'une demande de crédit et sa signature liée à la durée d'un compromis et les démarches notariales (entre 3 et 4 mois). Dès lors, si on regarde les demandes depuis le début d'année, on voit une légère contraction pour les 6 premiers mois de cette année par rapport à 2021. Il est donc possible que l'analyse soit différente à la fin de l'année. Mais il n'est pas dit non plus que cette contraction éventuelle ait comme unique cause la hausse des taux. La conjoncture économique dans son ensemble, la situation géopolitique ou encore le comportement des acheteurs peuvent jouer un rôle. Enfin, ne perdons pas de vue que 2021 a été une année assez exceptionnelle car il y a eu un effet de rattrapage par rapport à 2020 (année Covid). La base de comparaison est donc quelque peu biaisée."

La situation économique générale (hausse des prix des matériaux de construction, de l'énergie, des produits de consommation) inquiète-t-elle les emprunteurs au point de reporter leur achat ?

"Actuellement, la situation économique ne suscite pas encore de l'inquiétude auprès des emprunteurs. Le nombre de demandes semble toujours être assez important. Mais il est certain que la donne semble doucement changer. Les taux hypothécaires remontent en flèche, diminuant de facto la capacité d'emprunt des ménages, la facture énergétique a été propulsée en tête des préoccupations des futurs acquéreurs et les coûts de rénovation explosent. Ce sont donc deux forces qui s'opposent actuellement. D'un côté, certains candidats emprunteurs pourraient penser que la conjoncture est peu propice à se lancer dans un investissement immobilier et d'un autre côté, certains candidats emprunteurs préfèrent réaliser leur opération immobilière le plus rapidement possible car ils s'attendent à ce que la hausse des taux se poursuive alors que dans le même temps l'inflation grignote leur épargne."

Les prix de l'immobilier ne semblent pourtant pas fléchir. Est-ce qu'une telle situation est réellement tenable pour les candidats à l'achat ?

"Il est vrai que la hausse continue des prix de l'immobilier ne facilite pas la vie des candidats acheteurs. Nous remarquons que ceux-ci continuent à investir et cherchent les bonnes affaires, n'hésitant pas à chercher dans des régions où l'immobilier est encore raisonnable, comme c'est le cas en province de Liège ou de Hainaut. Il faut noter aussi que les biens rénovés et peu énergivores se vendent mieux (+/-11% par rapport à un bien équivalent ayant un mauvais PEB) et plus rapidement (+25 %), alors que les biens avec une étiquette PEB moyenne partent au prix, voire en dessous. Heureusement, le marché immobilier belge est assez sain et ne semble pas présenter de survalorisations importantes grâce aux règles prudentielles de la banque nationale et du secteur en général, ce qui limite peut-être aussi les baisses éventuelles."

Peut-on s'attendre à une baisse des prix de l'immobilier ou à une baisse de taux, surtout si l'inflation se maintient à un tel niveau ? Ou au contraire, la hausse des prix et des taux va se poursuivre ?

"Nous n'avons malheureusement pas de boule de cristal et les derniers mois viennent de nous prouver qu'il est toujours hasardeux de se lancer dans de telles prévisions. L'inflation va-t-elle se maintenir ? Le conflit russo-ukrainien va-t-il s'apaiser ? D'autres conflits vont-ils apparaître ? Autant de questions dont les réponses auront une influence et qu'il est impossible de prédire."

Voit-on davantage de propriétaires contracter un crédit rénovation ou vert afin d'isoler mieux leur logement et investir dans des dispositifs permettant de limiter l'impact de la hausse des prix de l'énergie ?

"Absolument, aujourd'hui 38 % du nombre de crédits accordés au 1er semestre concernent la construction ou la rénovation. Mieux, un prêt à la consommation sur trois est un "prêt vert". D'ailleurs, si l'on se penche sur le PAT Prêt Energie (qui permet d'emprunter jusqu'à 50 000 euros et jusqu'à 130 % de la valeur de vos travaux de rénovation verte comme par exemple double vitrage, isolation du sol, de la toiture et des murs, poêle à pellets, chaudière à condensation, chauffe-eau solaire, pompe à chaleur, vannes, nous avons remarqué une hausse de 76 % du nombre de prêts entre le 1er semestre 2021 et le 1er semestre 2022."